Trochę na tle naprawiania tego, co się w nieco opuszczonym i zapuszczonym domu w PL zepsuło przez rok i po zimie, a trochę na tle jaki fajny jednak jest (był) ten domek, przychodzi mi chęć na zabawę w Wujka Dobra Rada, tym razem w temacie budowania sobie chałup.
Bo jakieś tam doświadczenie w temacie posiadam, co nie; swoje dwa domy wydłubałem, mniej więcej, a parę innych ludziom zepsułem albo wręcz przeciwnie. Więc może do starego kawału "pierwszy dom buduj dla wroga, drugi dla przyjaciela, trzeci dla siebie" jeszcze mi nieco brakuje, ale tak jakby już niewiele.
Więc mały poradnik będzie, ale pamiętamy - BAWIĄC uczy. I raczej ludzi, dla których dom jednorodzinny jest, powiedzmy, życiową inwestycją, acz jeszcze do pomyślenia i wyobrażenia - jeśli ktoś kupuje sobie domy jak ja szrotwageny, albo zarabia płacę minimalną, to oczywiście reguły gry są "nieco" inne.
0) Pierwsze i najważniejsze - a na cholerę ci/wam dom? Zanim utoniecie w rozważaniach o tym jaki, gdzie, za co, i tak dalej, należy sobie odpowiedzieć na najprostsze kwestie: ile pogłowia liczy wasze stado? jakie macie ogólnie potrzeby? jak spędzacie czas wolny? co was najbardziej wkurza w obecnych i przeszłych miejscach pomieszkiwania? (a nie - co wam się podobało!). I najtrudniejsze - jak powyższe będzie się zmieniać w czasie, powiedzmy, 10-20 lat? bo na mniej nie warto budować sobie czegokolwiek.
Pewnie, że nikt nie jest w stanie na powyższe dać 100% spójnych i sensownych odpowiedzi, szczególniej dla całej rodziny, szczególniej "w czasie" dekad, ale trzeba próbować. Serio. Bo inaczej, nie będzie piękna i dobra, będzie loteria, z przewagą losów pustych, a w temacie - losów ludzi wkurwionych i sfrustrowanych, zamieniających spore zasoby monetek w kupę. Mało komu tępemu jak tłuczek, jak pańcia z anegdoty o projektowaniu domów ("po godzinie oglądania katalogów gotowców, i podejściach od strony małych, dużych, fajnych, reprezentacyjnych, itd. klientka ciągle na nie i coraz bardziej sfrustrowana, więc pytam, jaki ten jej domek wymarzony miałby być, że może jednak zrobimy nie "z gotowca", nieco drożej ale wg. potrzeb, a ona mi na to - "Wie pan, chciałabym niebieski, niebieski jest modny...""), udaje się przypadkiem trafić na tyle blisko nieuświadomionych potrzeb i rozwiązań, że jest z nimi szczęśliwy. Albo inaczej - zdarza się to, ale raczej po zylionie zmian, poprawek i spalonych niepotrzebnie wagonach kapusty.
Więc trzeba siąść i przedyskutować ze sobą czy w rodzinie te podstawowe tematy. I serio, moim zdaniem łatwiejsza jest redukcja negatywna rozwiązań, cech i potrzeb, niż pozytywna. Bo pozytywnie, to jak przy każdym projektowaniu - projekt ma tendencję puchnąć rozwiązaniami, jakością i kosztami do nieskończoności, jak rasowym niemieckim inżynierom starszej daty. I pewnie, że tak można - jeśli się ma takie zasoby, jak niemieccy inżynierowie dawnymi czasy. Ale w tzw. realnym świecie, nie ma tak dobrze, więc znacznie łatwiej i szybciej można ścinać cechy i rozwiązania negatywnie i ustalać na tej podstawie ograniczenia projektu, także domku, niż wymyślać co by tu jeszcze należało dołożyć, bo "nam się podobało", bo "niebieski jest modny", bo "tysiąc słoni do tego".
Jakieś przykłady może. Nie lubimy socjalizacji, ludzi, zgiełku miasta? No to wcale nie przymierzamy się do domku w mieście czy na gęstym osiedlu. Nie przepadamy za przyrodą, robale są przereklamowane, my jesteśmy zwierzęta miejskie? No to nie planujemy domku na pustkowiu w Bieszczadach. Nie lubimy ciasnoty i graciarni? Więc nie dla nas małe pomieszczenia i tysiąc zakamarków. Nienawidzimy schodów? No to wcale nie rozważamy piętrowych chałup. W dupie mamy wydumaną estetykę i reprezentacyjność architektury? No to nie projektujemy pałaców czy tych nowopolskich dworków od czapy. Nie lubimy dojazdów, zbiorkomu, samochodów? Znowu, nie wyprowadzamy się na zadupia totalne. Itd itp.
Aha, wszelkich doradców w rodzinie i znajomych, którzy próbują pocisnąć nam swoje dobre rady w temacie jw. ogólnych potrzeb, tudzież, później, szczegółów i rozwiązań, odsyłamy mniej lub bardziej grzecznie w tzw. pizdu. Chyba, że wiemy, że mają naprawdę podobny styl bycia i życia i wielkość i historię rodziny itd. itp. i widzimy, że są z ogólnego lub szczególnego rozwiązania zadowoleni - wtedy BARDZO OSTROŻNIE bierzemy ich uwagi pod uwagę. I to się tyczy również tej notki.
Jak już wypiszemy sobie ostre ograniczenia negatywne, wpisujemy pozytywy i potrzeby - że lubimy trzymać duże psy. Albo konie. Albo amerykańskie V8. Albo urządzać przyjęcia. Albo malować obrazy. Albo nagrywać muzykę. Czy jej słuchać. Albo uprawiać trekking. Albo shopping. Itd itp. I tak dla całej rodziny.
Jak już ustalimy kim jesteśmy i dokąd zmierzamy, sprawdzamy jeszcze raz, czy nie spełnia dosko naszego projektu odpowiednie mieszkanie w bloku. Bo po co nam ta cała przygoda z domem, jeśli ogólnie niepotrzebna.
Jeśli jednak wychodzi domek, próbujemy z tych ograniczeń i potrzeb sklecić kompromis bez rozwodu i rozpadu rodziny. To będzie podstawa projektu.
1) Jak już ustalimy, że jednak, kurna, chata, to idziemy gdzieś w teren, ukopać na nią kasy. Temat ten jest szeroki i głęboki, niczym cały system społeczno-ekonomiczny, więc nie do ogarnięcia w notce, stąd tylko parę uwag - nie dajemy się zaczarować, że dom od dewelopera będzie tańszy i lepszy, niż systemem gospodarczym - będzie w tym sensie tańszy i lepszy, jak renault jest lepsze od bentleya. Bo dla przeciętnego śmiertelnika Kowalskiego, tak jest. Ale nie w jakichkolwiek miarach subiektywnych, co nie. Dwa, nie dajemy się zaczarować, że mieszkanie zamiast byłoby jednak tańsze - gdyby tak było w sensie ogólnym, budowano by w większości mieszkania. A ponieważ rynek nowych mieszkań i domków w PL i podobnych krainach rozkłada się w grubym przybliżeniu 50/50, można przyjąć, że rozwiązania są porównywalne i wynikają głównie z potrzeb i możliwości, a nie kosztów. Trzy - żeby nie było tak różowo - tak, to prawda, że do kosztorysu uczciwie naliczonego należy dodać 50% "od ręki", i jeszcze 50% na nieprzewidziane wypadki albo dopięcie projektu na czas i pod klucz, w zależności od pecha/szczęścia. Z czwartej strony - budżet zależy mocno od stanu w jakim chcemy zamieszkać. Dla twardzieli i bardzo mocno zmotywowanych, możliwe jest zamieszkanie i w 50% domu w 50% wykończonych, czyli gdzieś w okolicach 60-70% normalnego kosztorysu. Ale nie radzę tego testować na sobie i rodzinie, w pierwszym w życiu domu, bez uczciwej zaprawy wcześniej wszystkich zainteresowanych (więc np. małe dzieci nie będą zaprawione, i nie będą miały dzieciństwa jak inne dzieci z "normalnych" warunków).
2) Są w praktyce trzy sposoby "budowania" sobie domu (czwarty to po prostu kupienie sobie jakiegoś gotowego pod klucz), nawet niezależnie od nówka-używka - system deweloperski, system gospodarczy, system prawdziwie gospodarczy. (Niezależnie, czy używka, no bo jak się kupi używkę, przeważnie trzeba ją wyremontować lub przerobić pod swoje potrzeby, nadal jednym z tych trzech sposobów.)
2a) System deweloperski wymaga zdolności marketingowo - organizacyjno - menadżerskich, w tym dużo interpersonalnych. Twardych łokci, odrobiny tupetu, nieco wiedzy. Przy brakach w powyższych, zaufanego pełnomocnika czy doradcy, posiadającego powyższe i czas i chęci na ich użycie w naszej sprawie. Oraz dużej kasy i dużych zasobów cierpliwości. Bo dla przypomnienia - to nie jest zwykły handel, jak SERYJNYMI samochodami, jak telewizorami, to budowa unikalnego domu pod klucz, wymagająca kolosalnego NADZORU, a każda złotówka jaką deweloper zaoszczędzi, czy na kruczkach w umowach i formalno-prawnych, czy na fizycznym wykonawstwie, jest jego czystym zyskiem. A wszelkie gwarancje i dobre imię firmy, itp. bzdety, typowy polski deweloper ma w dupie - dobrze wie, że dom wam sprzeda raz, gwarancje na niego to iluzja; a ponieważ idzie o dużą kasę, ma przeważnie do dyspozycji w razie czego sztab specjalistów i prawników od wykręcania takich numerów, że wam oko zbieleje. I ma w tym doświadczenie. I czas. I kasę. Których my, jego klienci, przeważnie nie mamy - a ch... ci z tego, panie kolego, że odprocesujesz se satysfakcję za lat np. sześć (o kosztach nie wspominajmy lepiej). Więc raczej nie poleca się, jeszcze przy mieszkaniach w blokach i bloczkach, czy jakiejś sklonowanej typowej szeregówce, no może, choć zaleca się maksymalną ostrożność; ale przy domach w miarę oryginalnych i pod zamówienie, no chyba wolałbym po polu minowym łazić, niż z deweloperem się o to układać i egzekwować te układy.
2b) System gospodarczy, to jest wtedy, kiedy sami robimy za dewelopera, czyli planujemy kosztorysy i prace, zatrudniamy podwykonawców, nadzorujemy, robimy odbiory, płacimy, itd itp. Czyli musimy mieć wszystkie cechy jak w punkcie powyżej plus znacznie więcej wiedzy formalno-prawno-budowlanej (albo pełnomocnika/nadzorcę/kierownika jak powyżej). Zalety są takie, że mamy przeważnie większą siłę przebicia w negocjacjach z wykonawcami w temacie robót, kosztów, itp. no bo to my jesteśmy Człowiek z Kasą, a oni nie mają przeważnie siły, zasobów i fachowców od robienia nas w bambuko, jak deweloper (a przypadki jak najęcie se na budowę domku firmy klasy budimex czy inny strabag czy nawet o parę rzędów wielkości mniejszych, ale znacznie większych niż nasz pierwszolevelowy skill i zasoby, odrzucam jak niezorganizowane i nie rozmawiam o głupkach, którzy myślą, że budują systemem gospodarczym, a tak naprawdę z zupełnie bezkarnym deweloperem). I ogólnie powinno być nieco taniej, bo nie dorzucamy się deweloperowi na opony do jego mondeo i na lepsze do merola jego prezia. No i pierwsze zalety autarkii - zaczynamy panować nad jakością tego, za co płacimy (albo przynajmniej wydaje nam się, że panujemy).
Ale są też wady - potrzeba dużo cierpliwości i uporu, ew. zen-wyjebki, ew. doświadczenia w branży, żeby nie odpuścić sobie całego tego bałaganu i nie obwiesić się na lejcach, albo nie zatłuc kogoś młotkiem w międzyczasie. Gdyż w 90% przypadków to jest jazda od fuszerki do większej fuszerki i od fakapu do większego fakapu. Aha, i nie radzę myśleć, że nauczycie się tego sportu w trakcie swojej pierwszej w życiu budowy czy dużego remontu, albo, że to wszystko się potem poprawi.
Dosko przykładem i zabawnym, w temacie, była kategoria
"doniesienia z frontu walki z kaflem" u kol. Radkowieckiego, poleca się. A to tylko średni remont mieszkania. Przy budowie domku od zera pomnóżcie to sobie przez 10.
Też mógłbym sporo anegdot w temacie systemu gospodarczego popełnić, bo tak postawiliśmy pierwszy domek, tudzież miewałem doświadczenia przy innych domach itp. i to z obu stron barykady (tj. jako nadzór i jako wykonawca). Tyle, że to dosyć słabe i nie wnoszące, co najwyżej do pośmiacia. Może lepiej garść ogólnych uwag: Nie wierzymy w gołe zapewnienia wykonawców, że coś tam umieją czy jakąś technologię znają - żądamy referencji, albo okazania przykładów. Nie zdradzamy naszych zasobów, stanu konta, ile mamy na daną rzecz/kawałek domu - nie mówię, żeby aż udawać dziada i jeździć na budowę starym fordem, zamiast nową BMW, itp. ale jednak coś jest na rzeczy, że wykonawcy wyliczają prace także wg. "wyglądu" klienta.
I w ogóle, nie radzę liczyć, że zaoszczędzicie jakieś olbrzymie kokosy na wykonawcach, czy to negocjując itp., czy jak ch... ostatnie, po prostu nie płacąc. Tak normalnie, to wykonawca budowlanki, jeśli nie jest zupełnie zielony, bardzo bardzo rzadko myli się w kalkulacjach "na swoją niekorzyść" i nie ma takiej opcji, żebyście go jakimiś sprytnymi manewrami wymanewrowali (jak powiedział kiedyś stary hydraulik "i na ch... ci ta wiedza, po ile punkt taki czy owaki - ja te punkty i wszystko tak policzę, żeby mi wyszło X dniówki, pomocnikowi 50% X, choćby nie wiem co") - a pomysły klasy "nawet jak zrobią tiptop to i tak urwę/nie zapłacę/przegonię" są dla debili albo mafiozów - bo dla normalnych ludzi są zbyt kosztowne, po prostu jeszcze nie wiecie, ale się dowiecie, na jak wiele sposobów i jak bardzo kosztownie dla was wykonawcy mogą się zemścić i gówno im zrobicie (no chyba, że jw. macie własną mafię do dyspozycji - ale nawet silnoręcy nie poprawią wam domu, co najwyżej samopoczucie...).
Dyscyplina dodatkowa, w obu systemach gospodarczych, to użeranie się z urzędami itp. bo jesteśmy inwestorem-deweloperem i nikt tego za nas nie zrobi - ale po 2000r. było to już w miarę cywilizowane i przy minimalnym ogarnięciu i doświadczeniu oraz nie robieniu z siebie buca, a z prawa i urzędników - wała, wszystko było do ogarnięcia i załatwienia. No może prawie wszystko.
2c) System prawdziwie gospodarczy - czyli poza wszystkim z punktów powyższych, robimy jeszcze za wykonawcę; sami, ew. w jakiejś spółdzielni rodzinnej czy koleżeńskiej. Ew. wynajmujemy co najwyżej zupełnie podstawową "siłę fizyczną" czy szeregowych budowlańców z jakimś doświadczeniem, a nie fachowców czy firmy. Zalety - teoretycznie najtaniej. Największa autarkia, więc w pewnym sensie "najspokojniej" - nikt nam się nie wpierdala w robotę, i w jej tempo, i sami dbamy o jakość, na odpowiadającym nam poziomie. Wady - również jak każdej autarkii - musimy mieć sami (albo dobry i bliski nadzór) we wcholerę wiedzy i najlepiej doświadczenia, bo jak to w autarkii, za fakapy organizacyjne i techniczno-fizyczne też odpowiadamy głównie my sami, no bo tu przeważnie nie ma już na kogo zwalić winy. Inna wada - praca na, w porywach, trzy etaty, wymaga znacznej odporności i zasobów zdrowia, po prostu.
W ogóle pod rozwagę poddaję w tym punkcie zagadnienia szarostrefowego prawa i bezprawia pracy, szczególniej w kontekście wypadków na budowach, które są częste i jak najbardziej możliwe. Bo nawet jeśli mamy jakieś umowy o dzieło z pracownikami, czy kierownika na papierze, może być mega-fakap, jeśli ktoś sobie coś poważniejszego zrobi. Albo, dla ustalenia uwagi, jeśli my sami sobie coś zrobimy - co stanie się z całym biznesplanem i okolicami? Mamy na to jakieś ubezpieczenie w ogóle?
Akurat w tym systemie postawiliśmy drugi domek i było to niezgorsze doświadczenie, a chata wyszła tanio, prosto i prosto, ekspresowo. A jakbyśmy mieli jakieś 20-30% więcej kasy, niż mieliśmy, byłaby nawet tiptop (ale nie było takich możliwości na początku, a wielkich chęci w dekadzie późniejszej). I nadal trzyma się nie najgorzej, pomimo zapuszczenia przez ostatnie lata.
Skądinąd - to prawda, że "prowizorki są wieczne", a tak naprawdę, po prostu bardzo trudno prowadzić większe prace wykończeniowe czy budowlane w domu już zamieszkanym.
Inna nieoczywista uwaga z doświadczenia z oboma domami - dom należy planować (bo mieszkanie jednak mniej) nie tylko "jak tu mieszkać", ale też "a co, jeśli nikt tu nie będzie mieszkał". Zaoszczędzi wam to sporo kasy w razie zawirowań i konieczności zostawienia chaty opuszczonej na miesiące czy lata, a szczególniej zimy. Zaoszczędzi w przeciwieństwie do nas; choć i tak nie byłem ostatnim idiotą i parę rzeczy przewidziałem słusznie (ale parę innych - nie).
3) Tu miały być różne porady i uwagi stricte techniczne i szczegółowe, ale chyba innym razem.
Na razie starczy.